Enquanto muitas projeções feitas no fim de 2025 apostavam em cortes agressivos da Selic ao longo de 2026, os números do meio do ano mostram um cenário mais moderado — e um mercado imobiliário que caminha em “duas velocidades” bem distintas. Veja o que os dados mais recentes revelam sobre o comportamento do setor e o que esperar dos próximos meses.
Selic: cortes mais lentos do que o esperado
O Copom cortou a Selic para 14,25% ao ano em junho de 2026 — bem acima dos 12% a 13% que boa parte das projeções feitas no fim de 2025 indicavam para o período. O Boletim Focus agora aponta a Selic em apenas 14% ao final do ano, com o mercado enxergando espaço para só mais um corte de 0,25 ponto percentual até dezembro. A próxima decisão do Copom acontece nos dias 4 e 5 de agosto.
Na prática, isso significa que as taxas de financiamento bancário seguem em 9% a 11% ao ano, com impacto ainda limitado no crédito imobiliário — bancos costumam levar de 3 a 6 meses para repassar cortes da Selic às taxas de financiamento.
Um mercado em duas velocidades
O segmento popular, sustentado pelo Minha Casa Minha Vida, segue muito aquecido e é hoje descrito por especialistas como “o porto seguro do setor”. Já o médio e alto padrão sente o peso dos juros altos e do custo de construção em alta, com lançamentos em recuo — especialmente em São Paulo, onde caíram 5% no primeiro trimestre de 2026, mesmo com o consolidado nacional crescendo 19,3% em 12 meses, puxado pelo segmento popular.
Demanda em nível recorde
A intenção de compra de imóveis entre os brasileiros bateu recorde histórico: 50% da população pretende comprar um imóvel, chegando a 56% entre a Geração Z (21 a 28 anos). O interesse por investimento também segue forte — 26% das compras no último trimestre de 2025 tinham essa finalidade, ante 20% em 2024. Em São Paulo, as vendas acumuladas em 12 meses saltaram de 138,8 mil para 151,7 mil unidades entre o segundo e o terceiro trimestre de 2025.
Preços: valorização abaixo da inflação
Apesar da demanda aquecida, os preços não estão acompanhando: o Índice FipeZap registrou alta de apenas 0,51% por m² em abril, abaixo da inflação do período — o que representa perda de valor real. No acumulado do primeiro semestre, a alta foi de 2,42%, também abaixo do IPCA (3,62%). Manaus e Vitória lideram a valorização entre as capitais.
O sinal de alerta: estoques em alta no médio/alto padrão
Este é talvez o dado mais importante para quem acompanha o setor de perto. Enquanto o estoque do segmento popular (MCMV) está em 8 meses de vendas — nível saudável —, o estoque do segmento de renda média chega a 21 meses, e o de alta renda a 18 meses. Em São Paulo, o estoque de apartamentos de 3 e 4 quartos subiu de 18,5 para 26 meses de venda.
Um relatório do BTG Pactual sobre os balanços das construtoras listadas em bolsa reforça esse alerta: empresas de padrão médio e alto apresentam margem bruta elevada e inadimplência baixa, mas o ritmo de venda está inferior ao de oferta, e o indicador VSO (Venda Sobre Oferta) já sinaliza preocupação.
Aluguel: desaceleração após meses de alta
O mercado de locação residencial fechou o primeiro semestre com alta de 5,24% — acima da inflação —, mas em junho o ritmo caiu para apenas 0,10%. São Paulo, inclusive, registrou seu primeiro recuo mensal depois de 12 altas consecutivas. A inadimplência no aluguel ficou em 5,7% em abril. Já o aluguel comercial subiu 6,82% no semestre, a maior alta desde 2013.
Crédito segue em expansão firme
Mesmo com o cenário misto, o crédito imobiliário segue crescendo com força. A Caixa Econômica Federal já soma R$ 1 trilhão em carteira habitacional, alta de 14% em 12 meses, e projeta o maior ano da sua história em financiamento — mais de R$ 250 bilhões. A Abecip projeta alta de 28% no crédito imobiliário total em 2026, e o home equity bateu recorde de R$ 3,166 bilhões no primeiro trimestre.
O que esperar dos próximos meses
Os sinais apontam para um segundo semestre de transição, não de virada abrupta:
- Corte de juros gradual e mais lento do que o previsto, com efeito no crédito ainda demorado para aparecer
- Segmento popular deve seguir como motor principal das vendas e lançamentos
- Médio e alto padrão devem seguir cautelosos até os estoques elevados serem absorvidos
- Demanda represada recorde pode pressionar os preços para cima assim que o crédito melhorar de fato
- Custo de construção em alta (mão de obra responde por 45% a 50% do custo) e possível reforma da jornada 6×1 são riscos a monitorar
- Construtoras e associações do setor (CBIC/Abramat) já projetam 2027 com mais cautela, citando reforma tributária e juros ainda elevados
Para quem está pensando em comprar, vender ou investir, o momento pede atenção aos detalhes: a demanda existe e é recorde, mas o crédito ainda não acompanha no mesmo ritmo. Entender essas nuances pode ser a diferença entre uma boa decisão e uma decisão apressada. Fale com a equipe da Server Group para simular o seu cenário.
Fontes: CNN Brasil, Portas, Chaves na Mão, ADEMI-RJ, Registro de Imóveis do Brasil e Banco Safra.